案例回顾

买房多年未过户，出卖人意外死亡，买受人应该向谁主张权利？出卖人的继承人，是否有继续履行合同的义务？

王某与吴某于2016年1月23日签订《房地产买卖合同》，约定王某购买吴某的房屋，总价款为300万元，分三次支付。合同中约定，王某应当在2016年2月29日前支付10万；3月31日前支付110万。而最后一笔房款180万，王某应当在双方至房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具权利证明后，以银行贷款方式支付，此款由银行一次性打入吴某指定账号内。

2016年1月23日，王某如约向吴某支付了10万元，可吴某却在2016年2月9日不幸逝世，王某向吴某的继承人表示要继续履行合同遭到拒绝，王某因此未再继续支付剩余房款。

后王某为维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼要求吴某的继承人继续履行合同，配合办理过户手续。在诉讼过程中，王某将剩余290万元房款缴至法院以证明自己有继续履行房屋买卖合同的能力。

案件结果

法院审理后，最终认定吴某的继承人有义务继续履行《房地产买卖合同》，应于判决生效之日起十日内协助王某办理房屋产权转移登记过户手续。

泽达分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

本案争议焦点即在于房屋买卖合同履行过程中，出卖人死亡的，合同是否终止以及继承人应否继续履行合同。

一、关于合同是否终止的问题

本案中，《房地产买卖合同》系王某与吴某经自愿平等协商达成，属合法有效合同，双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡，但，一者，房屋买卖合同并非人身依附性合同；二者，合同一方当事人死亡的情形并不属于我国法律规定的合同终止情形；三者，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止。因此，王某与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。

二、关于继承人应否继续履行合同的问题

吴某的继承人未表示放弃继承，故根据我国《民法典》第1161条之规定，其理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是，此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务。

所以在本案中，法院判决吴某的继承人继续履行王某和吴某签订的房屋买卖合同，既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对死者生前真实意愿的尊重。

律师寄语

我国法律规定并未将【合同当事人死亡】作为合同的终止事由，合同当事人死亡不当然导致合同终止。从《民法典》继承编的角度来看，当事人死亡也并不当然导致债权债务的消灭。此外，从保护合同相对人权益及公平原则出发，亦不能得出卖房人死亡当然导致房屋买卖合同终止的结论。因此，在房屋买卖合同履行过程中卖房人死亡的，除非合同约定将一方当事人死亡作为合同效力终止的条件，否则合同权利义务不因此而终止。

但是，当卖房人没有继承人，或继承人均放弃继承的情况下，根据《民法典》第1161条第2款的规定，“继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任”，因而放弃继承之继承人不应负协助义务。此时，司法实践中，一般买房人可以通过向法院申请认定案涉房屋为无主财产以实现房屋所有权转移的目的，买房人应当交纳尚未支付的剩余房款，将作为无主财产归于国有。

写在最后。北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领