案情回顾

2014年，经某房屋中介公司介绍，原告温某与被告熊某签订了一份《房屋买卖合同》，双方在合同中约定，被告熊某自愿将座落于XX花园的一套面积为136.25平米的房屋出售给原告温某，房屋总价款为46万元，买卖合同生效之日原告向被告支付房款16万元，余款30万元在房屋办理权属登记之日付清。被告承诺所出售的房屋的权属明晰，无其他任何产权纠纷，确保该房屋权属的真实性。若双方有一方违约，则需向守约方支付违约金20000元。

后房屋在办理权属登记过程中发现，该标的房屋于2013年在某商业银行办理了银行抵押贷款30万元。被告熊某在合理期间不能消除该房屋的抵押行为。后原告诉至法院，要求法院判决解除原告温某与被告签订的房屋买卖合同，返还已支付的房款16万元，并要求被告向原告支付房屋买卖合同中约定的违约金20000元。

案件结果

法院经过审理后认为，原告温某要求被告支付合同约定的违约金于法有据，应当予以支持，通过违约条款的适用有利于督促合同双方当事人在合同履行过程中遵守诚信规则，故本案原告的诉请应予以支持。

泽达分析

合同解除的法律效果

合同解除是指合同有效成立后，当发生法定或约定的解除事由时，合同当事人一方或双方通过一定的程序，终止合同履行效力。根据《民法典》第五百三十六条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。

违约金条款的性质

违约金条款是合同中常见的条款，旨在约定一方当事人违约时应向另一方支付一定金额，以弥补对方因违约而遭受的损失。合同约定的违约金条款是双方在合同履行过程中已经预先确定的结算和清理条款，具有保证合同双方利益的功能，合同解除时，违约行为已经发生且对方已因此遭受损失，这时违约金条款就成为违约责任的计算依据，具有独立的存在价值。

实务中违约金条款的适用

目前理论与司法实践中，对于合同解除后违约金条款能否继续适用主要包括两种观点：

一是否定说，认为合同因解除溯及既往消灭，违约金条款失去效力，且债务人根本违约责任已吸收瑕疵履行违约责任，故当事人仅能主张损害赔偿，无权请求支付违约金；

二是肯定说，认为支付违约金的行为，是当事人通过预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，且《民法典》第五百六十七条规定 “合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。

司法实践中对此问题也曾有明确的司法政策与司法解释。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，“……合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”，其实质是认为违约金条款系当事人事先达成的、可独立于合同剩余条款之外的合意，该条款的效力不因合同权利义务终止而受到影响。

另外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。”虽然本条是关于买卖合同的规定，但其所体现出的违约金条款在效力上不因合同解除而受影响的法理，完全可以类推适用于其他类型的合同。

因此，总体而言，一般情况下若合同因违约而解除，违约金条款是可以继续适用的，但违约金过分高于因解约造成的损失的，对于超过部分，人民法院可以根据当事人的请求予以调整。

律师寄语

通过对上述案例的分析，北京泽达律师事务所建议企业在起草重大合同时，一定要加上“合同解除后，守约方仍有权按照本合同约定的违约责任条款要求违约方承担违约责任”的约定，避免守约方在解除合同后反而难以按照合同约定直接要求对方承担违约责任，或还需要对实际发生的损失承担证明责任。

写在最后。北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领