一、案情简介

2005年4月16日，XX省XX县XX村村民李某与非本村村民黄某签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，协议约定李某自愿将坐落在XX县XX村砖混结构自建房划出约XXX平方米给黄某，用于偿还XXXXX元借款。之后，该县XX村民委员会在该协议上盖章，并签属实。2007年因该县城建设需要，案涉房屋被纳入规划拆迁范围，并制定了《房屋拆迁补偿安置实施细则》。之后，XX县拆迁指挥部与黄某签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定对黄某在XX区域内进行安置，搬家费XXXX元/次,过渡费XXXX元/月。因XX县政府发现黄某和李某有违规行为，2012年8月20日，XX县拆迁指挥部又与李某签订了《房屋拆迁产权调换协议书仪的补充协议》，约定了对原拆迁协议涉及违规交易的处理：现李某同意自行解除与第三方黄某的买卖关系，黄某签订的原拆迁协议作废。指挥部与李某签订了协议之后，李某与黄某一直未解除《关于以房屋抵还借款的协议》。黄某认为其合法取得案涉房屋产权，其与XX县拆迁指挥部签订《房屋拆迁产权调换协议书》合法有效，具有既定的法律效力，因此起诉要求XX县人民政府履行与其签订的《房屋拆迁产权调换协议书》。

判决结果：法院判决驳回黄某的诉讼请求。

二、律师观点

本案的争议焦点在于黄某请求XX县人民政府履行《房屋拆迁产权调换协议》的合法性问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，我国宅基地属于农民集体所有。在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售或抵偿给本集体经济组织以外的人员，该房屋买卖或抵偿合同一般会认定为无效。本案黄某并非XX县XX村村民，其与该村村民李某签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。据此，黄某基于《关于以房屋抵还借款的协议》与XX县拆迁指挥部签订的《房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，也应认定为无效。

泽达律师在此提醒您，我国农村宅基地归集体所有，宅基地使用权也不允许随意转让，尽管新修订的《土地管理法》和《土地管理法实施条例》允许农村集体经营性建设用地入市，但是作为集体非经营性建设用地的宅基地仍不允许入市交易。故村民朋友们不能通过以物抵债方式将宅基地使用权及地上房屋抵偿给非本集体组织成员，否则，该抵债协议属于无效合同，当事人应承担财产返还责任。